La cesión de remate es un mecanismo legal que permite a un adjudicatario de una subasta judicial transferir su derecho sobre el bien subastado a un tercero. Este proceso es común en el ámbito de las ejecuciones hipotecarias y subastas de bienes embargados, ofreciendo una oportunidad tanto para inversores como para particulares interesados en adquirir propiedades a precios competitivos.
Comprender cómo funciona la cesión de remate es esencial para evitar riesgos legales y aprovechar sus ventajas, ya que está sujeta a normativas específicas que regulan los plazos, los requisitos y las condiciones en las que puede realizarse. En Abogados en Houston, exploraremos en detalle qué es la cesión de remate, su marco legal y los aspectos clave que deben considerarse antes de llevar a cabo este procedimiento.
¿Qué es la cesión de remate?
La cesión de remate es el acto mediante el cual el adjudicatario de una subasta judicial transfiere su derecho sobre el bien subastado a un tercero. Este mecanismo permite que el cesionario (nuevo beneficiario) adquiera la propiedad en las mismas condiciones en que fue adjudicada al cedente, sin necesidad de participar directamente en la subasta.
Se trata de una figura jurídica utilizada frecuentemente en el ámbito de la ejecución hipotecaria y en subastas de bienes embargados, ya que facilita la adquisición de inmuebles sin necesidad de concurrir al proceso de puja. La cesión de remate debe realizarse conforme a los requisitos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, garantizando que el proceso sea válido y reconocido legalmente.
Diferencias entre cesión de remate y cesión de crédito
Aunque pueden parecer conceptos similares, la cesión de remate y la cesión de crédito tienen diferencias fundamentales:
| Característica | Cesión de remate | Cesión de crédito |
|---|---|---|
| Objeto | Derecho de adjudicación sobre un bien subastado. | Transmisión de un crédito o derecho de cobro. |
| Intervinientes | Cedente (adjudicatario) y cesionario. | Acreedor (cedente) y nuevo acreedor (cesionario). |
| Naturaleza | Implica la transferencia de un bien subastado. | Se cede un derecho de cobro sin vinculación con una subasta. |
| Regulación legal | Ley de Enjuiciamiento Civil. | Código Civil y legislación mercantil. |
| Formalización | Debe cumplir plazos y requisitos judiciales. | Puede hacerse mediante contrato privado o público. |
Mientras que la cesión de remate implica la transferencia de un derecho de adjudicación en una subasta, la cesión de crédito se enfoca en la transmisión de un derecho de cobro. Ambas figuras tienen implicaciones jurídicas y fiscales distintas, por lo que es importante diferenciarlas adecuadamente antes de proceder con su aplicación.
Análisis del artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
El artículo 647.3 de la LEC dispone lo siguiente:
«El rematante podrá ceder el remate a un tercero en los términos y con los requisitos que se establezcan reglamentariamente.»
Este artículo establece el derecho del adjudicatario a ceder su remate a un tercero, pero deja abierta la regulación detallada a disposiciones reglamentarias específicas. En términos prácticos, esto implica que:
- Solo el adjudicatario inicial puede ceder el remate a otra persona.
- La cesión debe realizarse antes de la aprobación definitiva del remate por el tribunal.
- Es obligatorio cumplir con los requisitos formales establecidos en la normativa vigente, incluyendo la presentación de documentos ante el juzgado.
- Puede haber restricciones en casos donde la cesión implique fraude o perjuicio a terceros (por ejemplo, al ejecutado o a otros postores en la subasta).
Adicionalmente, la regulación de la cesión de remate puede variar en función de las normativas autonómicas y criterios judiciales aplicados en cada jurisdicción.
Interpretaciones jurisprudenciales relevantes
La jurisprudencia ha desempeñado un papel clave en la definición de los límites y condiciones de la cesión de remate. Algunos de los pronunciamientos judiciales más relevantes incluyen:
- El Tribunal Supremo ha ratificado que la cesión de remate es un derecho del adjudicatario
- Se reconoce que el adjudicatario tiene plena libertad para ceder el remate, siempre que cumpla con los requisitos legales y respete los plazos establecidos por la LEC.
- Se ha declarado que la cesión de remate no requiere una nueva subasta ni aprobación adicional por parte del tribunal, salvo que existan objeciones justificadas.
- Se ha establecido que la cesión no puede utilizarse para eludir obligaciones tributarias o judiciales
- En diversas resoluciones, los tribunales han anulado cesiones de remate que pretendían evitar el pago de impuestos o que encubrían maniobras fraudulentas.
- En estos casos, se ha determinado que el juzgado tiene la facultad de rechazar la cesión si existen indicios de abuso del derecho o perjuicio a terceros.
- Jurisprudencia sobre los plazos de la cesión
- Los tribunales han interpretado que la cesión debe formalizarse antes de que el juez apruebe la adjudicación definitiva, ya que, una vez aprobada, la cesión deja de ser válida y cualquier transmisión posterior requerirá una compraventa ordinaria.
- Diferencias entre cesión de remate y cesión de crédito en la práctica judicial
- Algunas sentencias han establecido que la cesión de remate no puede confundirse con la cesión de crédito, ya que el objeto del remate es un bien físico adjudicado en subasta, mientras que la cesión de crédito implica la transferencia de un derecho de cobro.
Procedimiento para realizar una cesión de remate
La cesión de remate es un proceso que permite al adjudicatario de una subasta judicial transferir su derecho sobre el bien subastado a un tercero. Para que esta cesión sea válida y reconocida legalmente, debe cumplir con un conjunto de pasos, requisitos formales y plazos específicos.
Pasos detallados desde la adjudicación en subasta hasta la cesión al cesionario
El procedimiento se desarrolla en varias etapas:
1. Adjudicación del bien en subasta
- El postor que ha realizado la mejor oferta en una subasta judicial es declarado rematante o adjudicatario.
- En este punto, el adjudicatario aún no ha recibido la aprobación final del juzgado, lo que le permite ceder su remate antes de la confirmación judicial.
2. Acuerdo de cesión de remate entre el adjudicatario y el cesionario
- El adjudicatario encuentra un cesionario interesado en adquirir el derecho de remate.
- Ambas partes formalizan un contrato de cesión de remate, que debe incluir:
- Identificación del cedente (adjudicatario) y cesionario.
- Datos del bien subastado.
- Precio de la cesión (si lo hubiera).
- Declaración expresa de voluntad del cedente de transferir su derecho de adjudicación.
- En algunos casos, se pacta una compensación económica entre cedente y cesionario.
3. Presentación de la cesión ante el juzgado
- El adjudicatario presenta ante el juzgado que dirigió la subasta un escrito solicitando la cesión de remate, acompañado de la siguiente documentación:
- Contrato de cesión de remate firmado por ambas partes.
- DNI o documentos de identificación del cedente y cesionario.
- Justificante del pago (si se pactó un precio de cesión).
- Cualquier otro documento exigido por el tribunal.
4. Aprobación de la cesión por el juez
- El juzgado revisa la solicitud y, si cumple con los requisitos legales, aprueba la cesión del remate.
- Si no hay objeciones, se emite un auto de adjudicación a favor del cesionario, reconociéndolo como nuevo propietario del bien subastado.
- En algunos casos, el tribunal puede requerir documentación adicional antes de aprobar la cesión.
5. Inscripción de la cesión en el Registro de la Propiedad
- Una vez aprobado el cambio por el juez, el cesionario debe inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad, presentando:
- Auto de adjudicación.
- Justificante del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), si corresponde.
- Escritura pública de la cesión de remate (si se formalizó en notaría).
Requisitos formales y documentación necesaria
Para que la cesión de remate sea válida, deben cumplirse ciertos requisitos legales:
✅ El adjudicatario debe haber ganado la subasta, pero aún no debe haberse dictado el auto de adjudicación definitiva.
✅ El cesionario debe cumplir con los requisitos legales para adquirir el bien (por ejemplo, no estar inhabilitado judicialmente para adquirir propiedades).
✅ Debe presentarse un contrato de cesión por escrito que refleje el acuerdo entre las partes.
✅ Se debe informar al juzgado de la cesión antes de la aprobación del remate.
✅ Pago de impuestos y tasas registrales, si aplican.
Plazos establecidos y consideraciones temporales
📌 Momento clave: La cesión de remate debe realizarse antes de que el juez apruebe la adjudicación definitiva. Una vez aprobado el remate, cualquier transferencia deberá hacerse mediante una compraventa tradicional.
📌 Tiempo estimado del proceso:
- Desde la subasta hasta la aprobación del remate: Puede variar, pero suele tardar entre 15 y 30 días.
- Presentación de la cesión y resolución judicial: Dependiendo del juzgado, puede demorar de 1 a 3 semanas.
- Registro de la adjudicación a nombre del cesionario: Aproximadamente 20 a 45 días, dependiendo del Registro de la Propiedad.
En definitiva:
La cesión de remate es una figura jurídica útil para transferir los derechos de adjudicación en una subasta, pero requiere precisión en los plazos y cumplimiento estricto de los requisitos legales. Para evitar problemas legales, es recomendable contar con asesoramiento jurídico y asegurarse de presentar la documentación correctamente ante el juzgado y el Registro de la Propiedad.
